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    關于業主大會、業委會、物業管理范圍若干常見問題的整理
    作者:admin  來源:本站  發表時間:2017/8/8 9:50:05  點擊:954

    業主大會、業委會、物業 是社區居民生活經常接觸到的!

    首先是業主大會

    業主大會職責:

    (一)制定和修改《業主大會議事規則》、《管理規約》和《專項維修資金管理規約》;

    (二)決定選聘物業服務企業的方案及解聘物業服務企業;

    (三)決定專項維修資金使用方案和續籌方案;

    (四)決定業主大會訴訟事宜;

    (五)選舉、罷免業主委員會委員;

    (六)審議決定業主委員會和專業中介服務機構的工作權限和活動經費;

    (七)審查業主委員會和物業服務企業的工作報告;

    (八)審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案;

    (九)審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

    (十)改變和撤銷業主委員會、業主小組不當決定;

    (十一)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (十二)改變共用部位用途、利用共用部位從事經營性活動、處分共用部分;

    (十三)審議決定委托專業中介服務機構的代理事項和代理費用;

    (十四)決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。


    常見問題:

    1、小區有開過業主大會么?我怎么不知道,我好像沒有參加過什么會議

    答:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。一般社區都是采用書面征求意見的形式

    2、業主大會的表決聽說“不參與投票視作已經參加表決的大多數 “,有這個說法么 ?

    答:根據住建部建房[2009]274號《業主大會和業主委員會指導規則》第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

    未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。 具體參考議事規則。

    上海地區,大部分小區已經把這個選項列入議事規則。所以提醒廣大業主,積極參與社區活動,積極參與投票。

    3、如何召開業主大會臨時會議:

    答案:(一)經20%以上業主提議;

    (二)業主委員會委員人數不足二分之一的;

    屬第一項情形的,應符合下列條件:有明確發起人;提議事項明確,屬于業主大會議事范圍;隨附提議人房地產權證和身份證復印件。業主委員會應當在收到提議之日起30日內對是否召開業主大會會議作出決定,認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的,應說明事實、理由和依據,并在物業管理區域內書面公告。逾期未作出決定的,視作提議有效。業主委員會應當在作出召開業主大會會議決定之日起15天內(未作出決定的在收到提議之日起45天內),召開業主大會會議,就提議事項征求業主意見并表決,業主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。

    4、問業主大會與相關單位的關系 ?

    答:業主大會、業主委員會接受街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、區(縣)房屋行政管理部門、居(村)民委員會和相關行政管理部門的指導,依法履行職責,規范運作。


    其次是業委會

    業委會職責:

    (一)擬訂選聘物業服務企業的方案,報業主大會決定;

    (二)擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案,報業主大會決定;

    (三)擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案,報業主大會決定;

    (四)擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案,報業主大會決定;

    (五)擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案,報業主大會決定;

    (六)擬訂專項維修資金使用、續籌方案,報業主大會決定;

    (七)擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案,報業主大會決定;

    (八)處理違反管理規約的行為;

    (九)________________;

    業主委員會應當接受業主大會和業主的監督。


    常見問題:

    1、 小區的停車管理方案,業委會制定的么?業委會可以上調停車費用么?

    答:不可以! 停車管理辦法可以擬定,但需要業主大會通過!

    2、 小區的設備改造,業委會可以直接操作么?

    答:看項目本身,一般超過5萬金額以上(各地規定不同,具體看維修基金管理辦法) 需要由物業服務企業制定維修、更新方案,報業主大會審核同意后,由物業服務企業組織實施,費用按規定列支。

    3、業委會可以解除物業服務合同,趕走物業么?

    沒有這個權力,決定選聘物業服務企業的方案及解聘物業服務企業是業主大會權限。

    3、 這么復雜,如果出現房屋漏水這種緊急情況怎么辦?

    答:緊急情況發生,可以由物業服務企業先采取措施。

    根據《維修基金管理規約》第五條.存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應急防范措施:

    (1)給排水系統中設備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設施設備發生故障,無法正常使用的;

    (2)電梯運行系統中轎廂、升降軌道、曳引機、鋼絲繩、基坑等設施設備發生故障,無法正常使用,由電梯專業檢測機構出具整改通知書的;

    (3)消防設施設備中消防中央控制系統、消防供水系統、消防噴淋系統、正壓風系統、消防水泵(房)、消火栓箱、滅火器具、消防外部結合器、防火門損壞等發生故障,消防部門出具整改通知書的;

    (4)屋頂、屋面、地下室發生積水或嚴重滲漏,外墻面滲漏水或有脫落危險,經房屋質量檢測單位出具證明的。

    2.出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的其他情形;

    上述緊急維修工程由物業服務企業采取應急防范措施后,制定后續維修、更新方案,經業主委員會同意,并經維修資金賬戶開立銀行提供的審價機構審核,由物業服務企業組織實施,費用按規定列支;業主委員會不履職或無法正常運作時,全體業主授權___區(縣)房屋行政管理部門組織代為維修,維修資金賬戶開立銀行按約定將相應款項支付給___區(縣)房屋行政管理部門。

    4、 什么樣的人可以參與業委會

    答:首先是業主 ,也就是產證上需要有名字

    其次有下列情形之一且未改正的,不得擔任業委會委員:

    (一)損壞房屋承重結構的;

    (二)違法搭建建筑物、構筑物的;

    (三)破壞房屋外貌的;

    (四)擅自改變物業使用性質的;

    (五)欠交物業服務費的;

    (六)欠交或未續籌專項維修資金;

    (七)違反《管理規約》有關房屋租賃使用規定的

    4、業委會是法人組織么?

    答:中國法律規定的能參與民事活動的主體有三類:自然人、法人和其他組織。社會組織要成為民事主體,要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認可和保護。

    其他組織又成為非法人組織,是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關于其他組織的規定,但是《民事訴訟法》第四十九條規定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。” 在物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待,但是從法律責任上分析,業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任。

    根據2003年2005年最高法司法解釋,業主委員會在法律上一般被看做“其他組織”,具有民事訴訟主體資格。

    5、 業委會可以作為主體起訴其他單位么?

    答:可以,但需要先召開業主大會,獲得業主大會授權。

    2005年8月15日《最高人民法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函 》([2005]民立他字第8號)中指出“根據《物業管理條例》規定,業主委員會是業主大會的執行機構,根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動,所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的,可以作為被告參加訴訟。

    6、鄰里糾紛歸誰管?

    中華人民共和國城市居民委員會組織法 居委會職能: (三)調解民間糾紛;

    7、我有時候打電話給我們業委會成員,他居然不接?官僚作風太重

    答:首先業委會成員不是官,連個法人組織也不是,沒有工資,只是志愿者,和你一樣業主而已。這里想批評你一下,你的官僚作風有點重,你為啥要私下打電話呢?你想干擾對方的判斷,還是想操控地方執行你認為的方案?

    你已經嚴重干擾到別人的正常生活了, 有正常的業委會值班制度,你可以去反映問題! 如果你覺得業委會的工作出了嚴重問題,

    把問題直接反映給房辦、居委即可!他們會處理。


    8、業委會成員是全職的么?

    答:他們只是業主中的志愿者,需要上班來養家糊口!一般業委會成員在業主大會議事規則里面會明確津貼,但一般都是50-100元而已,而且絕對部分業委會成員是不愿意拿這筆錢的!


    9、我們的業委會和物業關系不錯,我懷疑有貓膩!

    答:你希望劍拔弩張,打打殺殺?

    業主和物業服務企業是一種和諧的互補關系,只有相互尊重,相互理解,相互制約 ,相互促進,才能相互進步。物業服務公司與業委會的合作互處之道在于要依法依規、有理有據,一切從業主的利益為共同出發點。

    業主委員會與物業服務企業的關系,主要是通過與物業服務企業簽訂、履行物業服務合同來實現的。雙方的相處主要是取決于兩點,各自盡到各自的義務,各自承擔各自的責任。


    還有物業

    物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說,物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準,為業主提供質價相符的服務。

    業主和物業公司有關物業管理服務的依據就是物業服務合同,如果物業服務企業沒有履行物業服務合同,侵害業主權益,業主可要求物業公司限期整改,也可向法院起訴。對業主要求解決的物業服務合同約定以外的事,物業公司應積極與有關方面反映溝通,爭取使問題得到解決。


    問題1、家里的門窗框、門窗把手壞了,水閥、水龍頭壞了、開關壞了、電源短路了、室內墻皮脫落了等等,這些屬于物業管理范圍么?

    答:這些分戶以內的業主自用部分,維修也好,更換也好,都是業主自己的事,不是物業公司的事。

    過去,房屋的所有權是政府或產權單位,這些事都該政府或產權單位管,現在房屋的所有權是業主,所有權內的事(不包括共有部位和共用設施)都該業主自己管。這些事也可以委托物業公司,但不屬于物業公司的管理服務范圍,而屬于有償服務范圍。

    問題2、保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題

    答案:這是開發商的責任,由于新建小區的物業公司大部分隸屬開發商,不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上,認為物業管理服務不到位。其實,開發商將房屋賣給業主后,房屋產權屬于業主而不屬于開發商,是選擇開發商所屬的物業公司還是選擇其他的物業公司,由業主通過業主大會來決定。

    換句話說,不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司,都不承擔應由開發商承擔的責任。

    問題3.業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題

    答:由社會公共事業企業或運營商負責解決。

    《物業管理條例》明確規定,“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業在收費時,仍看總表計費,并由物業公司按分戶表代收代交,一些業主就認為是物業公司收水電費,實際上是物業公司替業主交費,替供水、供電、供暖等企業收費。因此,物業公司不能將水、電、氣費與物業服務費捆綁到一起收;目前,供水、供電企業除無償占用物業企業的人力資源外,還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的巨額差價,加重了物業企業和業主的經濟負擔。


    關于維修基金

    問題1、房子只要“生病”,就能申請使用房屋專項維修資金?

    答:要看“生病”部位是否屬于共用部位、共用設施設備。

    房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。房屋的共用部位包括房屋的基礎、承重結構、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間等;房屋共用設施設備包括共用的上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、共用天線、供電干線、共用照明、消防設施、監控設備、住宅區的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    若只有您和家人使用、別人不能使用的“專屬設施”壞了,是不能申請房屋專項維修資金的。

    如果房屋公共部位、共用設施設備因專業經營服務單位施工、管理不到位而損壞,或者人為損壞,應及時恢復原狀,維修費應由責任人承擔。


    問題2、維修費用的分攤標準是什么樣的,我會吃虧么?

    答:分為四種情況,可按各自擁有的比例分別承擔。

    1屬于全體業主共有的共用部位、共用設施設備,由全體業主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔。

    2屬于單幢房屋業主共有的共用部位、共用設施設備,由該幢房屋的全體業主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔。

    3屬一個單元內業主共有的共用部分、共用設施設備,由單元內的業主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔;屬單元內一側房屋業主共有的共用部位、共用設施設備,由該側房屋業主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔。

    4房屋未全部售出的,開發建設單位應按照未售出部分的建筑面積所占比例分攤共用部位、公共設施設備的維修和更新、改造費用。


    問題3:維修基金是按照什么標準繳存?

    答:《住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》文件第五條規定,“商品住房在銷售時,購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修基金。

    (1)房屋出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%,高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋維修基金。

    (2)購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2.5%,高層房屋建設面積成本價的3%繳納房屋維修基金。現在維修基金的收取標準為帶電梯的92元/㎡,不帶電梯的63元/㎡

    問題4:賬戶上的我家戶頭上的錢是我的么?

    答:是又不是 ,應該是屬于你所在的那間房子比如X棟XX室。 費用是取不出來的,而且只能使用公共部位設施維修。

    問題5:維修基金可以買基金等理財性產品么?

    回答:維修基金只能存在于銀行的公共賬戶上,以上海為例只有上海銀行和建設銀行可以辦理此業務。維修資金閑置時,除用于購買國債或無風險的理財范圍外,禁止挪作他用

    問題6:我們的維修基金沒有用過,我賣二手房,可以讓下家給我么?

    回答:你很搞笑,從未聽說!房屋交易中,維修基金、契稅需要補齊才可以辦產證。維修基金是跟著房子走的,不是跟你走的


    內容整理-有鴨梨 2017-8-3日 《業委會工作討論群》


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